I GARGOYLE DEL DUOMO DI MILANO

2 - Ecco le fasi della compravendita immobiliare

Nella prima parte di questo articolo abbiamo parlato di come acquistare casa in sicurezza, lontano dalle insidie del mercato e dagli agenti immobiliari improvvisati.
Ora vediamo passo passo quali sono le fasi legate all'acquisto di un immobile.
Buona lettura :)

⇶ Proposta irrevocabile d' acquisto:  predisposta dall'agenzia con il quale il potenziale acquirente manifesta al venditore la propria volontà di acquistare un determinato immobile a un dato prezzo e a date condizioni. 
Si tratta di un atto unilaterale e irrevocabile con la funzione rendere formale l’interesse del potenziale acquirente rispetto all'immobile, obbligandolo a rispettare il suo impegno ad acquistarlo in caso di accettazione del venditore.
Accertarsi che esso contenga:

- dati identificativi del venditore, compratore e immobile (indirizzo e descrizione);

- prezzo, termini e modalità di pagamento;

- data e luogo dell’atto successivo (compromesso o rogito);

- termine entro il quale il venditore deve accettare e le eventuali penali in caso di inadempimento di quest’ultimo.

⇶ Accettazione della proposta: il venditore è libero di accettare o meno la proposta del potenziale acquirente.Se il venditore accetta per iscritto, il proponente acquirente dovrà rispettare gli impegni assunti e acquistare l’immobile alle condizioni previste. La promessa diventa contratto vincolante per entrambe le parti che devono portare avanti la compravendita immobiliare (stipulando un compromesso o direttamente il rogito).

In caso di rifiuto da parte del venditore, quest ultimo dovrà restituire l’eventuale acconto versato dal proponente acquirente, il quale resta libero da ogni impegno.

⇶ Contratto preliminare di vendita o compromesso: è l’atto preliminare che impegna venditore e acquirente a stipulare successivamente il rogito e quindi a definire la compravendita. Si consiglia di definire già tutti i dettagli e gli accordi in questa fase.

Anche il compromesso è un atto eventuale come la proposta d’acquisto; ma, a differenza di questa, vincola entrambe le parti e pertanto può rivelarsi molto utile nel caso in cui non si è ancora pronti per la stipulazione del rogito (per es. perché l’acquirente non ha ancora terminato le pratiche per l’erogazione del mutuo, perché l’immobile non è ancora stato ultimato o è ancora da costruire oppure perché ancora mancano tutti i documenti necessari per la transazione definitiva).

Ecco le informazioni che dovete verificare presenti nel  compromesso:

- i dati dell’acquirente e del venditore,

- il prezzo dell’immobile,

- i mezzi e tempi di pagamento, eventuale acconto o caparra,

- la descrizione della casa (dati catastali, vani e pertinenze),

- la data della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare,

- la presenza di eventuali vincoli come l' ipoteca,

- la regolarità nel rispetto delle norme edilizie,

- il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni,

- le eventuali clausole penitenziali,

- la data e la firma dei contraenti.

⇶ Attenzione alla terminologia: al momento del preliminare si versa al venditore un acconto che può variare tra il 10% e il 15% del prezzo. È importante verificare se questa somma di denaro viene denominata acconto, caparra confirmatoria o caparra penitenziale. Vediamo insieme le differenze.

➤ Acconto: è un' anticipazione del prezzo e, a differenza della caparra, deve essere restituita nel caso in cui la compravendita non venga più effettuata.

➤ Caparra confirmatoria vale come anticipazione del prezzo ma, a differenza dell’acconto, comporta determinate conseguenze se l’affare non viene concluso.

In particolare, se la compravendita non viene più conclusa per colpa del promissario acquirente, il promittente venditore ha diritto di recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se per colpa del promittente venditore, il promissario acquirente ha diritto di recedere dal contratto e ricevere il doppio della caparra da lui versata. Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all'interessato, il quale può, in alternativa, insistere per l’adempimento e richiedere il risarcimento per l’ulteriore danno subito; caparra penitenziale: rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso stabilito di comune accordo dalle parti. In pratica, chi decide di recedere dalla vendita deve dare all'altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l’altra non potrà chiederle altro, neanche a titolo di risarcimento danni.

⇶ Se si acquista mediante mutuo, si deve inserire nel contratto preliminare una condizione che subordini l’acquisto all'erogazione del mutuo stesso.

⇶ Ricordarsi che il compromesso deve essere registrato entro venti giorni.

Inoltre il compromesso può essere trascritto nei registri immobiliari; la trascrizione tutela il futuro acquirente da alcune vicende (per es. pegni e ipoteche sull'immobile) che potrebbero verificarsi nel periodo tra la stipulazione del preliminare e quella del rogito.

⇶ Rogito: è l’atto definitivo di compravendita immobiliare e riproduce gli accordi già presi con il compromesso. Il rogito può essere stipulato dal notaio nella forma dell’atto pubblico. Quest’ultimo ha il dovere di effettuare i controlli formali riguardo all'eventuale esistenza di ipoteche o irregolarità edilizie. Al rogito devono essere allegati i certificati di conformità dell’immobile alle norme edilizie e degli impianti alle norme di sicurezza (legge 46/1990).

Al momento del rogito, l’acquirente di norma deve saldare il prezzo dell’acquisto (quindi, in caso di acquisto tramite mutuo, devono essere già state ultimate tutte le pratiche del finanziamento). Inoltre nella prassi, in questa fase, vengono anche pagate la provvigione all'agente immobiliare, l’IVA, l’imposta di registro e la parcella del notaio.

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