RENT TO BUY
DIFFERENZE TRA L'AFFITTO CON RISCATTO E LOCAZIONE
L'articolo 23 del decreto "Sblocca Italia" pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale", ha introdotto definitivamente le norme che permettono all'inquilino, dopo un po' di anni, di acquistare l'immobile ad un prezzo scontando dal prezzo i canoni già corrisposti.
Il Rent to Buy è a tutti gli effetti una Nuova forma di contratto con norme specifiche che non hanno nulla a che vedere con i contratti di locazione classici.
I "Rent to Buy" sono contratti dove il conduttore ha un diritto di godimento dell' immobile unitamente a un suo diritto di acquisto del bene oggetto del contratto", ciò vuol dire che si può trattare di un contratto in base al quale il conduttore beneficia di un'opzione di acquisto o di un contratto che prevede un automatismo d'acquisto.
Inoltre, ai contratti "rent to buy" non si dovrebbero applicare le norme vincolistiche previste dalla legge 392/1978 in tema di locazione di immobili urbani e dalla legge 431/1998 in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, ovvero, il "rent to buy", è svincolato dalla disciplina della durata minima dei contratti, del loro automatico rinnovo, della disdetta per impedirne il rinnovo.
Il rapporto tra concedente e conduttore è regolato dalle norme sull'usufrutto, in particolare la legislazione prevede che: 1) il conduttore, prima di prendere possesso del bene oggetto del "rent to buy", debba fare l'inventario e dare una cauzione al concedente;
2) le spese e in genere gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene concesso in godimento sono a carico del conduttore;
3) sono a carico del conduttore le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento dei suoi obblighi di ordinaria manutenzione;
4) le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario, il conduttore deve corrispondere al proprietario l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie,
5) se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese, che gli devono poi essere rimborsate (a garanzia del rimborso il conduttore ha diritto di ritenere l'immobile riparato)
per quanto riguarda, poi, il caso di inadempimento del conduttore, l'art. 23, comma 5, del dl 133/2014 dispone che il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e che, se non è stato diversamente convenuto nel contratto, egli acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità per la concessione del bene in godimento.
I contratti "rent to buy", vanno
trascritti nei registri immobiliari e quindi deve
essere stipulato un atto notarile e se l'obbligo di rilascio è
contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo
esecutivo e quindi consentire di passare direttamente all'esecuzione in
forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di
cognizione per formare appunto il titolo esecutivo.
I "Rent to Buy" sono contratti dove il conduttore ha un diritto di godimento dell' immobile unitamente a un suo diritto di acquisto del bene oggetto del contratto", ciò vuol dire che si può trattare di un contratto in base al quale il conduttore beneficia di un'opzione di acquisto o di un contratto che prevede un automatismo d'acquisto.
Inoltre, ai contratti "rent to buy" non si dovrebbero applicare le norme vincolistiche previste dalla legge 392/1978 in tema di locazione di immobili urbani e dalla legge 431/1998 in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, ovvero, il "rent to buy", è svincolato dalla disciplina della durata minima dei contratti, del loro automatico rinnovo, della disdetta per impedirne il rinnovo.
Il rapporto tra concedente e conduttore è regolato dalle norme sull'usufrutto, in particolare la legislazione prevede che: 1) il conduttore, prima di prendere possesso del bene oggetto del "rent to buy", debba fare l'inventario e dare una cauzione al concedente;
2) le spese e in genere gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene concesso in godimento sono a carico del conduttore;
3) sono a carico del conduttore le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento dei suoi obblighi di ordinaria manutenzione;
4) le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario, il conduttore deve corrispondere al proprietario l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie,
5) se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese, che gli devono poi essere rimborsate (a garanzia del rimborso il conduttore ha diritto di ritenere l'immobile riparato)
per quanto riguarda, poi, il caso di inadempimento del conduttore, l'art. 23, comma 5, del dl 133/2014 dispone che il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e che, se non è stato diversamente convenuto nel contratto, egli acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità per la concessione del bene in godimento.
I contratti "rent to buy", vanno
trascritti nei registri immobiliari e quindi deve
essere stipulato un atto notarile e se l'obbligo di rilascio è
contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo
esecutivo e quindi consentire di passare direttamente all'esecuzione in
forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di
cognizione per formare appunto il titolo esecutivo.
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