acquistare una casa al sicuro dalle insidie del mercato

Ecco utili suggerimenti per acquistare una casa al sicuro dalle insidie del mercato, dagli agenti immobiliari improvvisati e da contratti pericolosi come il compromesso e il rogito notarile

Acquistare casa è un’operazione  che necessita vari passaggi procedurali, con contratti da stipulare e da firmare. Anche se evidentemente di parte, il nostro suggerimento è quello di affidarsi ad esperti del settore, che offrono attività di consulenza nella ricerca dell’immobile, di gestione dei primi contratti e, in generale, di assistenza nelle varie fasi della compravendita.

" Se vi affidate a un professionista, vogliamo rendervi consapevoli dei diritti e dei doveri dell’agente nei vostri confronti, dei mezzi di tutela e delle precauzioni necessarie per evitare successive spiacevoli sorprese (per esempio irregolarità edilizie o fiscali dell’immobile acquistato o costi aggiuntivi non previsti ".

⇛ Innanzitutto quando si entra in un’agenzia immobiliare occorre assicurarsi che il soggetto con cui si interagisce sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio. La verifica può avvenire tramite esplicita richiesta all'agente di esibizione del proprio certificato oppure richiedendo informazioni alla Camera di Commercio. Si tratta di un’informazione importante perché, se il mediatore non è iscritto nell'apposito ruolo, non ha diritto a ricevere la provvigione.
(sconsigliamo di diffidare di prestazioni professionali gratuite perché possono nascondere degli abusi).

⇶ Per la stipulazione dei contratti, è importante che l’agente utilizzi i moduli depositati presso la Camera di Commercio, conservatene una copia e assicuratevi che tutti i documenti siano scritti in modo chiaro e comprensibile (meglio se compilati su pc). In caso di dubbi, pretendete delucidazioni.  

⇶ Verificate che i moduli indichino i dati dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione o del suo rappresentante legale. Si tratta di un’informazione a tutela del consumatore in quanto gli consente di identificare il professionista agente immobiliare, il quale, come detto, deve essere regolarmente iscritto nel ruolo mediatori. 
I moduli devono indicare a- l’oggetto del contratto, specificando se si tratta per esempio di una proposta di acquisto o di un incarico di vendita. b- contengano tutti gli elementi necessari per il singolo tipo di atto (per es. elementi essenziali della proposta d’acquisto, del compromesso e del rogito), c- siano compilati in tutte le parti, d- siano controfirmati dall'agente che ha condotto la trattativa.

⇶ Leggere sempre attentamente gli atti che vi vengono sottoposti dall'agente, pretendere che siano abbastanza dettagliati (specialmente se si tratta di proposte di acquisto) e verificare l’eventuale presenza delle cosiddette clausole vessatorie.

⇶ Verificate che l’agente fornisca in modo corretto tutte le informazioni necessarie sulle condizioni generali dell’immobile, sulla sua conformità alle norme edilizie e urbanistiche e sulla presenza di eventuali vincoli. Infatti, l’agente immobiliare è civilmente responsabile se nasconde l’esistenza di servitù, ipoteche, pignoramenti, abusività edilizie, mancanza di consenso di tutti i comproprietari alla vendita dell’immobile, diritti di prelazione o riscatto, mancato pagamento di spese condominiali ordinarie e/o straordinarie da parte del venditore oppure se fornisce dati falsi (per es. dichiara che un terreno è edificabile quando in realtà ha altre destinazioni urbanistiche).Si tratta di dati che l’agente immobiliare ha il dovere di conoscere secondo la diligenza professionale richiesta dalle caratteristiche dell’affare e dal suo livello di organizzazione. Il dovere di informazione dell’agente immobiliare presuppone la richiesta, al proprietario dell’immobile, di tutta la documentazione relativa all'immobile, le visure presso gli uffici tecnici e finanziari e le conservatorie dei registri immobiliari, la verifica, presso gli amministratori del condominio in cui si trova l’immobile, dell’esistenza di spese condominiali arretrate o di previsti interventi straordinari.

⇶ Il vostro agente di fiducia potrà darvi le le informazioni dettagliate sul valore dell’immobile, sui costi fiscali e notarili cui le parti andranno incontro, sulla provvigione dovuta all'agente e su eventuali spese aggiuntive.

⇶  Alcune precisazioni sulla provvigione: l'agente iscritto nel Ruolo, matura il diritto alla provvigione soltanto nel momento in cui “l’affare è concluso per effetto del suo intervento” (art. 1748 c. civ.), solitamente al momento della firma del contratto preliminare di vendita (c.d. compromesso) o dell’accettazione formale della proposta d’acquisto 

Tuttavia, secondo parte della giurisprudenza, è sufficiente, affinché maturi la provvigione, che le parti si siano consapevolmente avvalse dell’attività dell’agente per incontrarsi e formulare un potenziale affare.